城市更新的可持续发展探索
实施城市更新行动，是适应城市发展新形势、推动城市高水平发展的必然要求。党的二十大报告说明，要“坚持人民城市人民建、人民城市为人民”，对实施城市更新、加强城市基础设施建设作出要求。
城市更新一头连着民生，一头连着发展，是坚定实施扩大内需战略、构建新发展格局的重要路径。近年来，重庆以主城都市区为主战场，安排部署一系列新举措，为落实城市更新行动奠定了坚实基础。
重庆，这座历史悠远长久的文化名城，以其得天独厚的“山、水、城”景观资源和复杂的地形地貌著称，主城都市区历史遗迹众多，老旧街区、历史背景和文化街区星罗棋布。如何将这些历史遗迹、老旧街区和历史背景和文化街区与城镇化建设有机结合起来，是一项重要课题。通过开展城市体检、构建多元参与格局、实施“五类更新”等举措，重庆城市更新成果明显，多项经验做法被纳入城市更新典型案例，并在全国范围内推行。
进行城市体检，对城市问题开展深入调查摸底，找出病因，对症下药。重庆建立“城市体检”指标体系，中心城区连续5年开展“城市体检”，通过调查数据建立城市更新问题档案，为指导更新、建立绿色完整社区等相关工作提供了宝贵的信息资源。
重庆采取“试点先行、以点带面”策略，助力城市高水平质量的发展。通过对渝中区山城巷、十八梯传统街区、戴家巷等传统风貌区进行精心打造；对南岸区龙门浩老街、弹子石老街、雅巴洞滨江消落带开展综合治理；对九龙坡区杨家坪民主村施行更新改造等，一批先行试点案例已成为城市发展的亮点。截至目前，主城都市区更新项目达241个，更新改造面积达1亿平方米，这些试点项目不仅成为都市旅游的新热点，也为提升经济活力和居住品质提供了有力支撑。
注重多元参与，协力破解城市更新“人财”瓶颈。通过“三师”进社区、“三师”进企业活动，引导2400余名规划师、建筑师、工程师深入基层开展专业化服务，参与城市更新项目近5200个；统筹中央、市级财政资金及专项贷款资金使用，解决城市更新资金问题。
实施“五类更新”，提升城市功能品质。实施基础设施更新，建成全世界顶级规模的山地城市轨道交通运营网络，实现“通车里程500+”和“客运分担率50%+”双突破，实施片区路网更新34个，打通城市未贯通道路300余条，建成特色山城步道738公里。实施老旧小区更新，重庆98个“久建未完”项目累计处置67个，实施城镇老旧小区改造1.87亿平方米，1.8万户群众“出棚进楼”。实施美好社区更新，聚焦完善社区服务功能，建成完整社区562个，加装电梯4700余部，建设口袋公园190个、社区体育文化公园134个。实施公共空间更新，109公里滨江岸线公里，为市民、游客提供高品质的亲水空间，改造提升街头绿地、“坡坎崖”、“山城花境”品质4230余万平方米，更新城市公园230余座，建设山城绿道近300公里。实施设施设备更新，推进老旧管线改造升级，城市建成区排水管网密度达16公里/平方公里，整治城市内涝风险点近180个，海绵城市达标排水分区470余个，达标面积占城市建成区的40%，增强城市雨水就地消纳、滞蓄能力。
当前，重庆成功入选首批中央财政支持的城市更新行动试点城市。在完成以基础设施建设、危旧建筑改造，美化居住环境为主的阶段后，如何利用好前期城市更新取得的基础成果，提高人文关怀程度，更好地进行社区治理，在“管”这个“软件”上更进一步，提高居民生活质量，让居民获得更强的幸福感，是今后城市更新建设行动的主要方向。
在城市更新行动中，完善社区服务是关键，但当前仍面临一些缺项，这样一些问题的存在限制了社区服务潜力的发挥。
社区中存在大量可利用空间，包括底层空间、边角空间以及具有历史背景和文化价值的老旧遗迹。这些空间的闲置或低效利用，浪费了其商业潜力，最后导致社区发展中的“造血”功能缺失。
财政紧张导致社区服务在多个角度面临资金困难。服务中心布局陈旧、功能分布不完善，老年服务项目，如康养医护等，缺乏必要的场所和资金支持。城市设施及活动场所不足，基础设施故障维修不及时。
社区长期运营服务缺乏专业运营团队的支持。专业团队在城市更新项目中扮演着至关重要的角色，包括制订长期规划、管理项目执行、开展社区合作、开展市场研究、进行品牌推广等。缺乏专业团队的服务，城市更新项目难以实现长效运营。
社区营造及治理缺乏自下而上的运行模式。社区居民的参与形式往往仅限于投诉或问卷调查，这只是社区营造中的一个环节，但一个完整的社区营造流程应包括发现需求、公众讨论、形成目标和催生行动4个步骤。
在城市更新的常规路径中，决策权往往集中在城市规划师、建筑设计师、工程师和政府工作人员手中，这种由专业职能人员推动的城市更新模式更适用于城市更新建设的初期，要想实现可持续性发展，在今后的运营治理过程中必须将群众共建共营作为基本出发点。
在城市更新过程中，建设方采取一系列针对性措施以补齐社区服务中存在的主要缺项，旨在提升社区活力、增强社区治理效率，并实现社区的可持续发展。
充分利用老社区底层地理优势，通过“住改商”的模式将老社区底层转化为具备“造血”功能的商业运营业态；增加社区资金收入，从而将资金运用于社区保障性及基础性更新事务。
引入企业作为长期城市更新经营方。企业除了要充分挖掘城市更新的商业经济价值之外，还需做到与社区充分沟通，了解基层治理中的缺项，争取将缺项的弥补作为招商条件，与租金条件合理平衡，以此来实现商户既能以比较低廉的价格获得经营场所，又能为社区缺项提供弥补。
成立城市更新专业运营团队。充分凝聚“三师”资源、物业管理、房地产租赁、商业运营等服务咨询团队的力量，挖掘社区特色和社区“造血”点，抓住社会效益更新项目与经济效益更新项目的平衡点，形成社区供需大数据并充分运用智慧社会管理体系，提高居民参与公共事务的积极性及信息互通的有效性。
在目前已有的城市更新成果下，运营在城市更新中起着至关重要的作用，要在项目初期就引入运营思维，以确保城市更新项目从建设初期到后期的可持续发展。
在城市更新建设实践中，必须深入群众，将人文社会因素融入工作中。同时，要重视国家政策和相关规划，理解城市更新的宏观目标，从而摒弃过时的建设思维，实现从上至下的全面革新。
在存量时代下，城市更新的逻辑与思路应在发展动力、实施主体、投资驱动力、融资模式、空间运营等方面做创新和转变，以实现长期效益。
城市更新街区后期管理运营是社区治理体系里很重要的一个部分，并且是一个长期工程。从已建成项目观察，除试点项目之外，大部分城市更新项目特别是涵盖“造血”功能的商业经济价值单元运营情况堪忧。在当前，如何突破管理运营难题，使城市更新项目实现稳定地“造血”，是让城市更新项目可持续发展的重要课题。
地处南岸区南滨路中段的龙门浩老街是重庆市首批城市更新试点项目。龙门浩老街紧邻开埠遗址公园，面朝长江，与重庆市渝中区湖广会馆隔江相望，江面上过江索道穿梭往来，具有重庆传统民居风貌及开埠时期的场景风貌；老街区域内有两百多幢不同时期、不同形态的建筑，文化与建筑在此交融。近年来，当地秉承“变拆为留”理念，将自然、文化、艺术、数字等元素融入老街的更新改造中，并根据老街历史背景和文化特点进行业态布局。
龙门浩老街·下浩里是一条坐落在重庆长江南岸陡壁上的百年老街。从更新的角度来看，下浩里看不出任何变化，街道、房屋建筑结构依旧与以往一样。在设计之初，重庆市南滨路建设发展中心就定好基调，秉持“尊重、保护、传承、创新”的理念，采用“城市针灸”模式，通过“减、整、留、加”4种举措，秉持“原址原建、原面积、原高度、原风貌”4个原则，尽可能按照“筑台、退台、悬挑、杆立、叠檐、院落”还原老街的整体建筑及街巷肌理。在修复材料上，街区采用本地青砖、旧瓦、条石，架构多以砖石、砖木、钢木为主，努力用“绣花之功”留存老街记忆，充分还原老重庆市井生活场景。在建筑风貌上，通过比对历史资料及老照片，对老街历史风貌进行高度还原，如墙体根部采用勒脚石砌筑，墙体采用本地青砖“一顺一丁”砌筑工法，窗台、窗楣、窗框及马头墙还原民国时期的当地建筑风貌，所有木制门窗都采用卯榫结构工艺，室内墙壁采用传统草筋灰饰面等。
更新后的下浩里老街，配备了专业后期运营团队。其创新的运营思维，正是这一项目最大的亮点。跟传统商业文旅运营项目不同，该项目没有按照传统运营模式进行招商，而是以策展的思维启动运营，将老街玩出新花样。
下浩里老街开街初期，看不到大量的商业形态，仅有数家咖啡店、小吃店、茶室。运营团队将大量空置的铺位及老房屋进行不同类别的布展招募，内容涵盖自然科学、艺术设计、摄影、电影、人文、历史、书法、漫画等。
蜿蜒曲折的小道、错落有致的院落办公区，均布局富有人文含义的展陈小景，吸引游客拍照打卡。布展引流与传统引流相比，最大的优势就是能大量吸引中青年人的参与，特别是将艺术、科学等内容有效融入商业空间里，将传统商业运营拔高到艺术体验的文化层面，这种新思路铸就了项目成功的基石。
街区完全开放后，运营团队大胆摒弃传统老街的商业形态，以年轻、前卫的状态去面对游客。目前，入驻下浩里的商家绝大部分是“90后”“00后”主理人。拾级而上，这些商家各有风格，让人忍不住依次逛赏。
注重活动策划，打造下浩里全年“旺季”老街。下浩里启动“城野共振计划”，成功举办树下音乐会、音乐艺术雅集、城野疗愈市集、国内首个新能源越野摩托车城市障碍赛……紧跟潮流、布展艺术作品，逐步形成非标准化的商业形态。
在招商上，街区运营团队聚焦更具设计、更懂重庆的本土品牌，营造更具记忆力的场景和文化商业氛围。创业者以“下浩新移民”的身份重聚在这个场所，形成独一无二的气质，衍生出独有的生活方式。而这种生活方式，才是下浩里的灵魂，是真正无法被复制的核心竞争力。目前，下浩里老街已有超100家商户入驻，整体出租率达85％。
项目运营需要有创新意识和开拓精神，城市更新运营维护阶段涉及的不单单是传统物业管理的问题，还涵盖社区治理、社区服务等相关联的内容。对于城市更新的后期运营不能只停留在物业管理、招商运营等传统关注点上，更要考虑群众共创共建等要素。